Baufinanzierung

Eine Bau- bzw. Immobilienfinanzierung ermöglicht es, den Traum von Wohneigentum zu realisieren. Das Darlehen ist zweckgebunden und dient zum Bau, Kauf, Modernisierung oder Sanierung eines Hauses oder einer Wohnung. Die Rückführung des Kredites erfolgt in monatlichen Raten, bestehend aus Tilgung und Zins. 

Die häufigste Darlehensform bei einer Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Hier bleibt die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit konstant, was Planungssicherheit schafft. Die Zusammensetzung der Annuität (Rate) verschiebt sich im Laufe der Zeit. Anfangs ist der Zinsanteil höher und es wird relativ wenig vom Darlehen getilgt. Diese Gewichtung ändert sich stetig, so dass am Ende der Laufzeit der Tilgungsanteil immer höher und der Zinsanteil niedriger wird.

Wichtige Kriterien bei einer Baufinanzierung

1. Bonität: Vor der Bewilligung einer Baufinanzierung wird die Bonität des Kreditnehmers geprüft. Dabei werden unter anderen die Einkommens- und Vermögenssituation berücksichtigt und ein Schufa-Auskunft eingeholt.
2. Eigenkapital: Viele Banken verlangen in der Regel einen gewissen Anteil an Eigenkapital, um das Risiko der Baufinanzierung zu minimieren. Grundsätzlich ist eine Finanzierung bei ausreichender Bonität aber auch ohne Eigenkaiptal möglich. Je höher das Eigenkapital, desto günstiger sind in der Regel die Kreditkonditionen.
3. Zinsbindung: Beim Abschluss einer Baufinanzierung werden über einen festen Zeitraum (meist 10 oder 15 Jahre), die Zins- und Rückzahlungskonditionen (Zinsbindung) fixiert. Das schafft Planungssicherheit. Wer mit steigenden Zinsen rechnet, vereinbart eine längere Zinsbindung. Nach Ablauf der Zinsbindung wird über die Restschuld eine Anschlussfinanzierung, zu den dann aktuellen Konditionen und mit neuer Zinsbindung, abgeschlossen. 
4. Tilgungssatz: Der Tilgungssatz wird beim Abschluss festgelegt (z.B. 4 %). Je nach finanziellem Spielraum sollte er so hoch wie möglich gewählt werden, damit der Kredit schneller abgelöst werden kann. In der Regel kann der Tilgungssatz während der Laufzeit angepasst (meist 1x pro Jahr) werden.
5. Sondertilgung: Um die Baufinanzierung schneller abzulösen zu können und um Zinskosten zu sparen, kann eine Sondertilgungsoption zwischen 5 und 10 % pro Jahr bezogen auf den Anfangsdarlehensbetrag vereinbart werden. Im Falle einer unvermeidbaren vorzeitigen Darlehensrückzahlung kann die Sondertilgungsoption eine zusätzlich zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung erheblich verringern.
6. Tilgungswechseloption: Um die Baufinanzierung deutlich flexibler zu gestalten und eine Anpassung an die jeweilige Einkommenssituation zu ermöglichen kann eine Tilgungswechseloption vereinbart werden. Dadurch ist es möglich auch mit kleinen Schritten einen erheblichen Teil der Zinskosten zu sparen und die Darlehenslaufzeit signifikant zu verringern. Auch die Tilgungswechseloption eine eventuell zu erhebende Vorfälligkeitsentschädigung erheblich verringern.
7. Sicherheiten: Zur Absicherung der Baufinanzierung verlangen Kreditinstitute in der Regel Sicherheiten, wie z.B. eine Grundschuld auf der zu finanzierenden Immobilie und eine Risiko­lebens­ver­si­che­rung auf den Kreditnehmer in Höhe der Darlehenssumme.
8. Förderungen: Das Bauvorhaben ist gegebenenfalls über verschiedene Programme (z.B. KfW-Darlehen, Wohnungsbauprämie) förderfähig bzw. wird vom Staat unterstützt.